Ba Vì, Sơn Tây, Phúc Thọ, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Thanh Oai, Phú Xuyên, Sóc Sơn không có chung cư. Giá được tính trung bình từ giá chào bán thứ cấp, không gồm 10% VAT. Nguồn: CBRE

Trong sự tăng trưởng đó, phía Tây thành phố - nơi diện tích "nở" nhiều hơn sau mở rộng - là khu vực ghi nhận những biến động mạnh nhất. Kể từ khi sáp nhập, theo CBRE, các quận trung tâm phía Tây Hà Nội (Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông), nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhất, chiếm tỷ 💜trọng hơn 53%, với trên 184.000 căn hộ, tính lũy kế đến quý II/2023, tức tăng gấp gần 5 lần.

Chung cư tại các quận, huyện phía Tây mở rộng (gồm Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ) từ không🍷 có căn hộ nào đã tăng lên hơn 9.000 căn, tính đến giữa năm nay.

Ở các khu vực khác, nguồn cung cũng tiếp tục tăng trưởng theo cấp số nhân. Lượng căn hộ tại khu vực phía Đông có xu hướng tăng mạnh gần đây nhưng nếu chỉ tính riêng địa bàn Hà Nội (không tính khu vực Hưng Yên với các dự án như Vinhomes Ocean Park,♔ Ecopark), nguồn cung phía Tây vẫn giữ vị trí quán quân.

Xét về mức độ biến đꦜộng của giá bán, chung cư tại Hà Đông và Long Biên tăng giá mạnh nhất 15 năm qua. Năm 2008, căn hộ tại Long Biên có giá bình quân khoảng 11 triệu đồng mỗi m2, đến nay đã tăng gần 155% lên 28 triệu đồng mỗi m2. Còn căn hộ tại Hà Đông h✨iện bình quân 28 triệu đồng mỗi m2, tăng 100%.

CBRE ước tính giá bán chung cư thứ cấp bình quân toàn thị trường Hà Nội trong 15 năm qua tăng gần 57% so với năm 2008, ♊hiện vào khoảng 33 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT).

Nhà đất cũng là phân khúc chủ đạo tác động đến bức tranh bất động sản kể từ khi Hà Nội được mở rộng. Tương tự căn hộ, phân khúc này cũng chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về phía Tây. Đến hết nửa 2023, 5 quận phía Tây có gần 16.000 sản phẩm nhà liền thổ trong các dự án, gấp 2 lần nguồn cung của 15 năm trước. Nếu tính 5 huyện phía Tây mở rộng, sản phẩm nh�🌳�à đất tăng 6 lần. Cả hai khu vực này chiếm 62% tổng nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Ba Vì, Sơn Tây, Phúc Thọ, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Thanh Oai, Phú Xuyên, Sóc Sơn không có nhà đất. Giá được tính trung bình từ giá chào bán thứ cấp, không gồm 10% VAT. Nguồn: CBRE

Một số quận cũng có nguồn cung tăng trưởng nhanh trong những năm gần đây như Long Biêꦺn, Ho🎶àng Mai, Gia Lâm.

Giá bình quân các sản phẩm nhà đất dự án trên thị trường thứ cấp toàn thành phố tăng 175% so với 2008, lên mức 154 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, cùng với xu hướng nở rộ các sản phẩm thấp tầng về phía Đông trong khoảng 5 năm gần đây, Gia Lâm là huyện có mức độ tăng giá mạnh nhất với hơn 916%. Năm 2008, bình quân mỗi m2 nhà đất tại Gia Lâm khoảng 12 triệu đồng thì nay đã lên tới 122 triệu đồng. Tại Long Biên, ✤giá nhà đất quý II/2023 vào khoảng 145 triệu đồng mỗi m2, tăng xấp xỉ 340% so với 15 năm trước.

Trong đó, ba quận đang có đơn giá trên 200 triệu đồng một m2 gồm Cầu Giấy (260 triệu đồng), Tây Hồ (233 triệu đồng) vꦬà Hai Bà Trưng (209 triệu đồng). Giá nhà đất khu vực Nam, Bắc Từ Liêm tiệm cận 190 triệu đồng m🎃ỗi m2.

Những cánh đồng bất động sau 15 năm

Cùng với sự mở rộng về quy mô quá nhanh, trong khi khung pháp lý để điều chỉnh thị trường chưa theo kịp, bất động sản Hà Nội cũng trải qua một giai đoạn biến độn💛g mạnh chưa từng có, theo Savills Việt Nam. Thị trường chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc trong cùng một thập niên kể từ sau khi mở rộng thủ đô.

Trong đó, trục phía Tây (Hà Tây cũ) và trục phía ജBắc (Mê Linh) - nơi có số dự án được phê duyệt nhiều nhất trước khi về thủ đô - là hai khu vực có những biến động mạnh mẽ nhất.

Nhữ🅺ng năm đầu mở rộng, cùng với thông tin dịch chuyển quy hoạch trụ sở các Bộ, ngành về phía Tây, trọng tâm thị trường bất động sản dồn 🦹vào khu vực này. Các dự án lớn, nhỏ được phê duyệt nằm dọc trục phía Tây, bám những tuyến giao thông lớn. Dọc Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32, hay tuyến Hoàng Quốc Việt kéo dài (dù đến nay vẫn nằm trên quy hoạch) một loạt dự án được phê duyệt ngay trước thời điểm sáp nhập.

Những dự án quy 🍌mô hàng chục ha cho đến cả trăm ha, đa số là nhà liền thổ hoặc đất nền được tung ra, bất chấp pháp lý và hạ tầng chưa làm xong. Bởi thế, người mua đều tham gia đầu tư dưới dạng hợp đồng góp vốn – một hình thức gi♎ao dịch nhiều rủi ro. Mức giá bán các dự án cũng nhanh chóng lập kỷ lục mới sau khi ra mắt. Thậm chí, ở một số dự án, giá bán thay đổi nhiều lần trong một ngày.

Thị trưꦜờng bất động sản Hà Nội được các chuyên gia đánh giá đã có sự trưởng thành, không còn tình trạng "mua tranh bán cướp", huy động vốn tràn lan như t🍸rước đây. Các điều kiện giao dịch dần chặt chẽ, thông tin pháp lý minh bạch, dễ tra cứu và khách hàng thông thái hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng chỉ ra rằng, bất động sản Hà Nội trong 15 năm qua vẫn đối mặt với 4 điểm nghẽn: quy hoạch chưa đồng đều; hạ tầng - tiện ích phát triển chậm hơn tốc độ gia tăng nhà ở; cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý và những bế tắc pháp 𝓀lý ở khu vực Mê Linh chưa có hướng tháo gỡ.

Theo ông Trần Ngọc Chính, điển hình của sự chưa đồng đều là có nơi bị phá vỡ quy hoạch do nhồi quá nhiều nhà cao tầng như khu vực Linh Đàm, Lê Văn Lương. Có nơi hình thành những khu đô thị bỏ hoang, bởi chủ đầu tư chỉ quan tâm đến phân lô hoặc xây nhà để bán, không chú trọng chất lượng dự án và tiện ích sống nên không có người đến ở. Vì thế, theo ông, quy hoạch Hà Nội trong tương lai phải bám sát 2 chỉ số là mật độ xây dựng và dân cư. Cùng với đó là sự thúc đẩy hạ tầng giao thông để tăng tính kết nối giữa các khu đô thị vệ tinh với trung tâm thành phố nhằm giải quyết bài toán giãn dân như kỳ vọng của đề án mở rộng. Ông Vũ Cương Quyết cũng đồng tình với quan điểm này, và cho rằng việc hạ tầng kết nối, tiện ích chưa theo kịp với tốc độ phát triển nhà ở là lý do thị trường xuất hiện t🐻ình trạng những khu đô thị tràn lan biệt thự, liền kề bỏ hoang.

T♓heo ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, tốc độ phát triển tương đối chậm, nhưng khu vực phía Tây đã tạo động lực tốt, nguồn cung lớn cho di dân tự nhiên ở thủ đô. Tuy nhiên, k༺hu vực Mê Linh lại chưa đạt kỳ vọng. Hiện các dự án đô thị được phê duyệt từ hơn một thập kỷ trước vẫn vướng pháp lý, phải đề xuất lại quy hoạch, nhưng thực tế không ít chủ đầu tư đã huy động vốn hàng chục sản phẩm từ nhiều năm trước. Ông cho rằng, thị trường này vẫn là bài toán khó giải trong vài năm tới.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, vấn đề cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý cũng là hạn ch🎀ế mà hơn một thập kỷ thị trường bất động sản Hà Nội chưa tìm được lối ra. Phân khúc cao cấp luôn chiếm tỷ trọng lớn hơn khiến người thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Một nghiên cứu của💃 NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, cũng đưa Hà Nội vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Theo tính toán của CBRE, nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà, một người lao động tại Hà Nội sẽ phải dành gần 15 năm thu nhập bình quân để có thể mua một căn hộ diện 🍸tích 50 m2, và gần 100 năm th🍎u nhập bình quân để mua một căn nhà liền thổ 75 m2.

Savills cho biết hiện tăng trưởng giá nhà cao hơnಌ hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội. Với diễn b🎃iến đó chuyên gia của đơn vị này lo ngại việc sở hữu nhà của người Thủ đô có nguy cơ lâu hơn nếu khoảng cách này tiếp tục được nới rộng.