(Bài viết Ý Kiến không nhất thiết trùng với quan điểm 168betvisa-slots.com.)
Giai đoạn 2016 –🗹 2019 giá nhà tăng dựng đứng, chiếm phần lớn khoản tăng 2,5 - 3 lần của giá nhà trong chu kì 10 năm 2010 - 2020. Dự án mở bán càng về sau giá lại càng cao hơn những dự án trước đó. Người có nhu cầu mua nhà để an cư ngày càng khó thực hiện ước mơ của mình. Vậy, ngoài các yếu tố về lạm phát, nhu cầu tích giữ nhà để tránh mất giá tiền, phát triển hạ tầng khu vực, đất hữu hạn – người vô hạn... đâu là các yếu tố tác động làm giá nhà tăng cao như vậy?
Đầu ti𝐆ên, chúng ta cùng phân biệt giá bán của chủ đầu tư (giá CĐT) và giá bán lại của nhà đầu tư thứ cấp (giá 🤪TC).
I. Giá bán của chủ đầu tư (giá CĐT)
Hiểu đơn giản, giá bán CĐT đưa ra cấu thành từ các phần ജജcơ bản sau:
Chi phí Đất (Mua g🐼om đất, giải phóng mặt bằng, xử lý pháp lý, đất "bị mất" để làm hạ tầng đường xá - tiện ích...).
1. Chi phí thủ tục, giấy tờ
2. Chi phí làm hạ tầng
3. Chi phí làm tiện ích nội khu
4. Chi phí xây dựng
5. Chi phí bán hàng
6. Chi phí quản lý
7. Chi phí lãi vay
8. Lợi nhuận kỳ vọng CĐT
Trong đó, ba yếu tố "Chi phí làm hạ tầng + Chi phí bán hàng + Chi phí quản lý" không có sự chênh lệch lớn giữa các dự án có chất lượng tương đồng. Vậy giá CĐT của các dự án sẽ phụ thuộc vào "Chi phí đất + Chi phí thủ tục, giấy tờ + Chi phí làm tiện ích nội khu + Chi phí xây dựng + Chi p𝓡hí lãi vay + Lợi nhuận kỳ vọng CĐT".
>> Bài viết cùng tác giả: Ba sai lầm chết người khi mua nhà lần đầu
Giai đoạn 2016-2019, giá các sản phẩm mở bán leo thang vun vút do ảnh hưởng của cả 6 yếu tố này, "mong muốn lời nhiều" của CĐT -yếu tố thứ 9 - chỉ ✤chiếm 1/6 các yếu tố làm tăng giá dự án.
Chi phí đất : Giá𝔍 đất thu vào ngày càng cao, hầu như không còn đất trữ sẵn nhiều năm trước để lấy ra xài như giai đoạn 2010 - 2016. Trong khi hệ số sử dụng đất ngày càng được siết chặt để đảm bảo môi trường sống tốt hơn cho cư 𒉰dân.
Chi phí làm tiện ích : Hồ bơi, công viên, trường học, bệnh viện, khu vui chơi... là c🎃ác add-in value (giá trị cộng thêm) để các dự án tạo sự khác biệt cạnh tranh với nhau và nâng cao chất ﷽lượng đời sống cư dân. Đương nhiên, cư dân phải trả thêm chi phí này trong giá mua nhà.
Chi phí ꦅxây dựng. Chi phí xây dựng phần thô giữa các dự án có thể chỉ khác biệt 10% - 15% (ví dụ nhà này xây 4 tỷ đồng phần thô, nhà kế bên có thể xây 4,5 tỷ), nhưng chi phí hoàn thiện nhà thì có thể hơn kém đến 50%-ও100% (Nhà này lót sàn gỗ óc chó, làm nhiều phòng ngủ, nhiều tolet, xài cửa gỗ căm xe... nên hoàn thiện hết 5 tỷ; nhà kế bên lót gạch 60x60, ngăn ít phòng/ít tolet, xài cửa nhôm... nên chỉ hoàn thiện hết 3,5 tỷ đồng).
Pháp lý dự án, thủ tục giấy tờ ngày càng chặt chẽ. Do pháp lý không "trơn" nên các dự án cũng bị kéo dài theo làm chi phí lãi vay của CĐT cũng tăng tꦛheo.
Dự án bị kéo dài cũng làm Lợi nhuận kỳ vọng CĐT tác động tăng giá dự án, dù lợi nhuận thu được của CĐT thực tế giảm đi. VD: Trước đây CĐT kỳ vọng lợi nhuận dự án là 60% cho ba năm triển khai dự án, tính ra 20༺%/năm. Giờ dự án kéo dài thành năm năm, họ điều chỉnh Lợi nhuận kỳ vọng CĐT thêm 20% thành tổng 80%, nhưng lợi nhuận mỗi năm chỉ còn lại 16%, chưa kể lợi nhuận này cũng bị trượt giá thêm 𓆏hai năm.
Rõ ràng, nếu chỉ lấy vị trí dự án để đánh giá mức giá CĐT cao thay thấp, chúng 🥃ta chỉ mới thấy được ꦜmột phần nhỏ câu chuyện (chi phí đất thường chiếm 30% giá bán CĐT).
Cũng giống như nhìn bề ngoài một anh chàng 6 múi thường bị nghi ngờ sinh lý yếu; nhiều người hay thắc mắc🦋 Phở Hòa Pasteur 90.000 đồng, sao phở bà Tám cách đó 50 m chỉ 40.000 đồng một tô. Cũng là chiếc điện thoại để nghe gọi nhưng sao iPhone 30 triệu, Xiaomi lại chỉ có 5 triệu đồng. Hay cùng một vị trí, diện tích, sao nhà phố để ở xây hết có 4,5 tỷ, trong khi biệt thự lại xây hết 8 tỷ và tòa nhà cho thuê xây hết 6,5 tỷ đ🌼ồng.
Vậy, ai phải gánh chịu tất cả yếu tố tăng giá này nếu không phải là người mua.
II. Giá thứ cấp
Ngo🎉ài việc phải gánh chịu tất cả các yếu tố làm tăng giá CĐ🥂T, người mua để ở còn phải chịu thêm một yếu tố làm tăng giá khác, đó chính là: Giá thứ cấp.
Đây chính là: GIÁ CĐT cộng ꦰthêm "Tổng lợi nhuận và Tổng chi phí mua đi bán lại" của những nhà đầu tư thứ cấp (Những người đầu tư mua đi bán chênh lại kiếm lời, không có nhu cầu ở).
VD: Giá CĐT mở bán 2 tỷ đồng. Người đầu tư F1 mua rồi bán 2,15 tỷ cho F2, trừ thuế và chi phí mua bán lời 100 triệu đồng. Người đầu tư F2 mua từ F1 rồi bán 2,3 tỷ cho F3, trừ thuế và chi phí mua bán lời 100 triệu đồng. Người đầu tư F3 sẽ rao bán ra 2,45 tỷ với 😼kỳ vọng cũng kiếm lời tương tự như F1, F2,...Lúc này, vì giá đã bị đẩy lên cao so với Giá CĐT, những người đầu tư tiếp theo sẽ không mua lướt nữa, 🐼người F3 không bán ra được 2,45 tỷ như kỳ vọng.
>> So sánh mức tăng giá nhà giữa Việt 🃏Nam và 🤪nước ngoài
Nếu tài chính họ đủ mạnh sẽ giữ luôn giá 2,45 tỷ, chấp nhận chờ thời gian dài hơn để bá♊n lại, hoặc chờ thị trường thiết lập mặt bằng giá mới. Nếu t♚ài chính họ không đủ mạnh sẽ bán bớt lời (ví dụ bán 2,4 tỷ), thậm chí cắt lỗ (VD Bán 2,2 - 2,3 tỷ đồng).
Như vậy, quá trình đẩy giá từ 2 tỷ lên 2,45 tỷ (tăng thêm 22,5%) từ người đầu tư F1 đến người đầu tư F3 có thể chỉ kéo dài ngày trong vài tuần, thậm chí vài n🃏gày. Bản thân chủ đầu tư cũng thấy điều này, nên nếu nhà đầu tư thứ cấp vẫn có thể ra hàng tốt đẹp, những giai đoạn mở bán sau của dự án chủ đầu tư sẽ lấy luôn giá thứ cấp làm giá CĐT.
Vậy, ai phải gánh chịu khoảng giá tăng thêm này nếu không phải là người mua để ở.
III. CĐT "ngáo giá" vì lợi nhuận kỳ vọng quá cao?
Yếu tố số (9) "Lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư" của dự án chính là yếu tố thể hiện chủ đầu tư có💟 "Ảo tưởng giá/Ngáo giá hay không". (Tuy nhiên, con số này chỉ có top lãnh đạo của chủ đầu tư mới biết được, bản thân nhân viên và quản lý cấp cao của CĐT nếu không thuộc bộ phận liên quan cũng không thể biết được.)
VD: Thay vì lợi nhuận kỳ vọng của dự án là 60%, anh muốn lời nhiều thành 80% nên đẩy giá bán tăng l🍎ên thêm. Vấn đề đặt ra là:
(1) Có ai kinh doanh mà không muốn lời nhiều?
(2) Có phải tất cả những người 🗹muốn lời nhiều đều có thể thực hiện được điều này?
Không kể các sản phẩm độc quyền hoặc không thể thay thế, giá của tất c🌟ả các sản phẩm đều do thị trường quyết định (khách hàng, đối thủ), không phải do người bán quyết địn🌌h. Do đó không phải anh muốn lời nhiều là có thể lời nhiều.
Ví dụ 1: Một cô gái "hotgirl" bán thịt heo ở chợ. Xung quanh ai cũng bán 100 nghìn đồng một kg, 🎶em ra bán 150 nghìn đồng, ai cũng bảo em "ngáo giá". Tuy nhiên, không hiểu sao ngày nào em cũng bán sạch số 😼thịt mang ra và thu lợi nhiều hơn các chị gái bán thịt khác.
Khách hàng vẫn chấp nhận mua của em giá cao cho em lời nhiều, vậy thì việc gì em phải giảm giá xuống. Vấn đề cần phải tìm hiểu là: Em có sự khác biệt gì mà có thể bán được 150 nghìn đồng, trong khi người khác chỉ bán được 100 ngh𝓰ìn đồng một kg.
>> Tôi trả nợ 3.500 USD mỗi tháng để mua nhà
Quay lại trường hợp giả sử các CĐT muốn lời nhiều khi bán giá cao, mong muốn này của họ cũng hoàn toàn "thuận tự nhiên". Nhưng nếu người mua không chấp nhận mua thì làm sao họ bán được giá này✱. Họ không thể bắt ép người mua phải mua hàng của họ. Nếu phát giá bán xong mà mãi không bán được hàng, tự họ sẽ phải giảm giá xuống lại thôi.
Giống ví dụ em𓆏 hotgirl bán thịt heo ở trên. Nếu em phát giá 150 nghìn đồng nhưng ngày nào cũng ế chỏng chơ, tự động sau vài ngày em phải giảm giá. Hoặౠc thương hiệu điện thoại Bxyz luôn bị ôm sô sau khi phát giá bán.
Quay lại các dự 𝔍án đang rao bán, tôi không rõ tỷ lệ sales "ra được hàng" từ chủ đầu tư của các dự án này là bao nhiêu phần trăm. Nếu chủ đầu tư đang trong giai đoạn sales "ra hàng", chúng ta𝐆 có thể đồng lòng cùng than giá cao và đồng lòng không mua để tác động họ chấp nhận giảm lợi nhuận mà giảm giá xuống.
Nhưng, 𝐆nếu chủ đầu tư đã có thể "ra h😼àng" xong hết, thì rõ ràng giá CĐT chỉ cao với chúng ta, còn rất nhiều người khác không thấy cao và đã mua.
>>Chia sẻ bài viết của bạn cho trang Ý kiến tại đây.
Lê Quốc Kiên
